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契約時のチェックポイント
賃貸契約時に留意すべき点についてご説明いたします。
賃貸契約の流れ
・重要事項説明書の説明
・契約書の内容を確認する
・契約書に署名・捺印する
・費用の支払い
・鍵の受領
重要事項説明書の説明とは？
重要事項説明書とは、契約する物件の所在地/名称/貸主/契約条件などを詳しく記載した書類です。
不動産会社は、賃貸借契約を結ぶ前に、この重要事項説明書を入居者に交付する法的義務があります。
重要事項説明書は、契約書ではありませんが、非常に重要な書類です。
不動産会社は、重要事項説明書を入居者に交付する際に、その内容を入居者に読んで説明する義務があります。
このとき内容を読み上げるのは、宅地建物取引主任者(国家資格)でなければなりません。
もし、重要事項説明書の内容を聞いているときに、疑問を感じた点は、その場で質問するようにしましょう。
最終的に納得してから、契約を結ぶようにして下さい。
契約書において、是非ともチェックしておきたい重要なポイントは、次の通りです。
家賃の金額・支払い方法
契約書を読むとき、最初に家賃の金額と支払い方法をチェックしましょう。
通常は、翌月分の家賃と管理費の合計金額を、当月末頃に所定の銀行口座に振り込むことになっているケースが多いようです。
このとき、銀行口座に振り込む手数料は、入居者が負担するのが一般的です。
もし、振込期日が給料日前などで都合が悪い場合は、交渉の余地があれば早めに変更を依頼しましよう。
申込金の必要性を確認
賃貸契約する前に申込書の記入と申込金の支払いを求められるケースが多いと思われます。
不動産会社によっては「預り金」「申込証拠金」などと呼んでいる場合もあります。
申込金の金額は、家賃の1ヶ月分程度というケースが多いでしょう。
中には、1万円というケースもありますので、不動産会社の担当者に確認してみて下さい。
申し込みの段階では、正式に賃貸契約が成立していません。他の人よりも優先して契約できる順位を確保したに過ぎません。正式に賃貸契約が成立した場合は、申込金が契約金の一部として充当されるのが通常の扱いです。
入居審査の結果、断られたり、キャンセルした場合は、申込金は返金されるのが通常ですが、不動産会社や物件により申込金の取り扱い方法が異なる場合がありますので、事前によく確認して下さい。
家賃の値上げをチェック
賃貸契約書には、家賃の値上げに関する条文があります。
よくある例としては、「契約を2年ごとに更新する際に、近隣の建物の賃料と比較して賃料の増額が相当と認められるときは、賃料を値上げする」「契約を2年ごとに更新する際に賃料を5％値上げする」のように記載されていますので、確認しておきましょう。
ただし、札幌においては、ほとんど見られない習慣です。
禁止事項をチェックする
賃貸契約書に書かれてる禁止事項とは、ペット禁止/ピアノ禁止/深夜の騒音禁止などです。禁止事項に抵触した場合は、退去を求められる可能性もありますから、こうした禁止事項はよくチェックして下さい。
中途解約についてチェックする
入居者が何らかの事情で、契約期間の途中で、退去する場合は、賃貸契約を中途解約することになります。
期間を定めた賃貸借契約の場合は、特約がないと原則として中途解約はできません。
一般的な契約書では、入居者が中途解約しようとする場合は、退去日の１ヵ月以上前に、家主に通知しなければならない。というような特約があるケースが多いようですが、念のために確認しておきましょう。
解約予告は、１ヶ月以上前とされるのが一般的ですが、２ヶ月以上前とされている賃貸契約書もありますので、契約時に確認して下さい。
敷金の返還について
敷金は、退去する際に戻って来ることになっています、全額戻ってくるとは限りません。
敷金から部屋の現状回復に要する費用を差し引いた金額が返還されます。
敷金から差し引かれるのは、入居者の故意や過失で破損・汚損した部分の補修費用です。
例えば、畳/壁の日焼けなど、通常の生活で当然に発生する程度のものであれば、敷金から差し引かれないのが一般的です。
もし、賃貸契約書に「この項目は借主負担」という記載がある場合は、借主の負担する範囲についてよく確認しておくべきです。